《广西壮族自治区建设用地控制指标》（2021年修订）》政策解读

一、出台背景及依据

（一）出台背景

党的十九大提出我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，要大力节约集约利用资源，推动资源利用方式根本转变，加强全过程节约管理，大幅降低能源、水、土地消耗强度。土地资源是高质量发展的基础要素和空间载体，严格执行建设用地控制标准是规范建设用地管理、优化资源配置、提高土地利用效率、引导产业转型升级的有效手段，是实施供地政策和产业政策的重要基础，也是落实节约集约用地制度的关键环节。当前，我区处于城镇化、工业化发展加速期，项目建设与农业生产、生态保护的空间矛盾日益凸显，自然资源保护和利用的矛盾冲突长期存在，实行建设用地指标控制尤为重要。2020年自治区人民政府印发了《广西壮族自治区产业园区节约集约用地管理办法（2019年修订）》（桂政办发〔2020〕3号），进一步强调各产业园区项目建设要符合建设用地控制指标标准。

2015年11月27日原自治区国土资源厅、发展改革委联合发布的《广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》（国土资发〔2015〕78号）（以下简称《控制指标（2015年修订）》），为全区建设项目可研、设计、准入、土地审批和供应、核定项目用地规模、土地开发利用、用地供后监管提供了标准依据，在促进节约集约用地方面成效显著，但执行至今已近6年，已无法满足新时期发展需求：一是部分控制指标落后于项目建设水平，随着社会经济和技术水平不断向前发展，资源环境约束加大，节约集约用地要求和目标不断提升，原发布的《控制指标（2015年修订）》部分标准已经难以适应新形势下的节约集约用地要求，项目实际用地水平已高于现状标准，例如物流、工业。二是部分项目缺少标准依据，随着新产业、新业态的不断涌现，部分项目类型难以对号归类，标准覆盖面需要进一步拓展等。三是现行指标与国家和行业出的新标准不适应。今年自然资源部印发了《工业项目建设用地控制指标》（征求意见稿），提高了工业项目的容积率、建筑系数等重要指标，教育、卫生、物流、加油站等也更新了行业标准。

为落实国家和自治区关于加强节约集约利用土地、促进高质量发展的精神，根据《节约集约利用土地规定》（原国土资源部令第 61号）等文件，自治区自然资源厅决定，在严格执行国家颁布的土地使用标准、满足功能和安全要求的前提下，结合我区土地资源条件、经济社会发展水平、产业发展规划等，以问题为导向，对《控制指标（2015年修订）》五个系统用地指标分别进行修订，形成了《广西壮族自治区建设用地控制指标（2021年修订稿）》（以下简称《控制指标（2021年修订）》）。

（二）主要依据

1.《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）；

2.《幼儿园建设标准》（建标175-2016）

3.《中小学校建筑设计规范》（GB 50099—2011）

4.《中等职业学校建设标准》（建标192-2018）

5.《高等职业学校建设标准》（建标197-2019）

6.《普通高等学校建筑面积指标》（建标191-2018）

7.《特殊教育学校建设标准》（建标156—2011）

8.《特殊教育学校建筑设计标准》（JGJ 76-2019）

9.《综合医院建设标准》建标110-2021

10.《物流中心分类与规划基本要求》（GB∕T 24358-2019）

11.《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）

12.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；

13.《关于发布和实施〈工业项目建设用地控制指标〉的通知》（国土资发〔2008〕24号）；

14.《节约集约利用土地规定》（国土资源部令61号）。

 二、意见征求及采纳情况

2021年10月，《控制指标（2021年修订）》以书面形式征求了自治区有关部门、各设区市自然资源主管部门以及厅内各处室意见，共收集到51条修改意见。经研究，28条采纳，8条部分采纳，11条不采纳，另有4条意见涉及旅游服务设施用地控制指标的内容已删除。

三、目标任务

自治区自然资源厅、发展改革委、教育厅、工业和信息化厅、住房城乡建设厅、商务厅、卫生健康委等七厅（委）联合发布实施《控制指标（2021年修订）》是为了规范我区建设用地管理、优化资源配置、提高土地利用效率；为建设项目用地预审、建设用地审批、出具项目规划设计条件等提供现势依据；通过要求各地严格执行用地标准，切实发挥指标的控制和引领作用，进一步倒逼产业转型升级和企业提质增效，推动资源利用方式转变，促进土地资源节约集约和高效利用。

四、主要内容

《控制指标（2021年修订）》共有五个部分，包括工业、卫生、教育、加油站、加气站和油库、物流五种类型建设用地控制指标。其中，工业项目建设用地指标由规范性指标和推荐性指标组成，规范性指标包括容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重等3项，推荐性指标包括投资强度、产出强度、地均税收等3项，各地可根据实际制定推荐性指标的控制值后纳入规范性指标在本地实施。教育系统建设用地指标包括建筑容积率、建筑密度、绿地率、生均校园用地面积四项指标。卫生系统建设用地指标包括建筑容积率、绿地率、单位用地控制指标、停车场用地控制指标五项指标。加油站、加气站、油库建设用地指标包括单位用地面积、总用地面积两项指标。物流项目建设用地控制指标包括配套设施用地比例、投资强度、容积率、建筑密度、物流强度五项指标。

五、涉及范围

广西壮族自治区行政区域内的项目可行性研究、初步设计、建设项目用地预审、建设用地审批、出具项目规划设计条件、土地供应等要严格按照《控制指标（2021年修订）》以及有关法律法规和政策文件规定和要求执行。

六、执行标准

广西壮族自治区行政区域内项目可行性研究、初步设计、建设项目用地预审、建设用地审批、出具项目规划设计条件、土地供应等要按照《控制指标（2021年修订）》以及有关法律法规和政策文件规定和要求执行。

七、关键词诠释

容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。反映项目对土地的空间利用情况，是衡量土地利用强度的重要尺度之一。

建筑系数：指项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。反映项目对土地在平面上的利用情况，是衡量土地利用强度及合理性的尺度之一。

行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积占总用地面积的比例；行政办公、生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比例。反映项目中非生产配套设施使用土地的情况，是反映企业内部用地结构合理性的重要尺度之一。

物流项目建设用地的投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。投资总额包括基建投资、设备投资、信息系统投资等，不包括地价款等土地获取成本。反映单位土地上项目固定资产投资情况，是衡量项目用地投入水平的重要尺度。

八、惠民利民举措

（一）增加新产业新业态分类对照匹配，有利于企业精确定位。依据《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）更新工业项目用地控制指标分类，并将《战略性新兴产业分类（2018）》（国家统计局令第23号）和先进制造业分类《新产业新业态新商业模式统计分类（2018）》（国统字〔2018〕111号）与《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2017）进行对照匹配，让产品多元化企业能精确定位，确定相对合理的控制性指标及标准。

（二）增加加油、加气、充电等混合建站用地指标，适应新能源行业的发展。从广西乃至全国来看，新能源汽车发展已变为不可逆的趋势，大众的消费使用率进入了爆发式增长，从而也加大了社会对于充电、加气等设施的需求，本次修订本着节约集约用地的原则，在加油站的基础上了增加了加油、加气、充电等混合用地控制指标，以顺利指引相关项目落地提供依据。

（三）加强对重大城市保障性租赁住房的支持。本次修订的工业项目控制指标对于一般城市仍然坚持“工业项目用地范围内行政办公及生活服务设施用地面积不得大于工业项目总用地面积的7%，建筑面积不得大于工业项目总建筑面积的15%”，但对于人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，明确“经城市人民政府同意，在确保安全的提前下，可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，且建筑面积不得大于总建筑面积的30%，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房”。

九、新旧政策差异

与2015年印发实施的《广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》（国土资发〔2015〕78号）相比，工业项目用地控制指标是本次修订的重点，本《控制指标（2021年修订）》有以下变化：

（一）提高了工业项目建设用地控制指标。适度提高工业行业投资强度，严格准入门槛，31个工业行业类别平均投资强度达1756.89万元/公顷，比2015版提高近507.55万元/公顷，平均提高幅度达43.06%。全区31个行业平均容积率从0.87提高到0.97;突出立体利用，工业行业用地平均容积率提高9.4%；建筑系数指标中除行业代码为25、26、31、32的4个行业控制指标与2015年版保持一致（≥35%）外，其他行业均提高5%，调整为≥40%。提高了产出强度、地均税收指标，以“亩均效益”倒逼落后企业转型升级。

（二）完善公益类设施指标。为适应当前公益类设施用地新需求，将综合医院的用地指标由85-100平方米/床调整为111-117平方米/床；将全日制普通中等专业学校生均校园用地面积由39-87平方米/生调整为38-45平方米/生，高等教育生均校园用地面积由61-88平方米/生调整为52-75平方米/生，将卫生系统用地的绿地率指标由≤30％调整为≥35％，教育系统用地的绿地率指标由≤30％调整为≤35％。

（三）增加加油、加气、充电等混合建站用地指标。随着新能源发展趋势越来越大，本次修订采用在加油站的基础上设置调整系数，并明确联合充电站建站预留用地标准。

（四）调整完善物流项目建设用地控制指标。本次修订由2015年版的配套设施用地比例、有效仓储用地比例、内部通道及停车场用地比例、物流强度、投资强度、容积率、建筑密度7项指标，调整为物流强度、资产投资强度、容积率、建筑密度、配套设施用地比例等5项指标，有效仓储用地比、内部通道及停车场用地比例不作为控制要求。根据我区实际物流用地特点，用地分类简化为冷冻货物、保温冷藏类、化学危险品类、通用仓储类、集装箱（堆场）用地5类。

十、特色亮点

（一）调高工业项目控制指标，引导产业转型升级。

随着社会经济和技术水平不断向前发展，资源环境约束加大，节约集约用地要求和目标不断提升，结合国家和自治区关于土地节约集约利用工作的新要求，本次修订适度提高了工业行业投资强度，严格工业项目行业准入条件管理，31个工业行业类别平均投资强度达1756.89万元/公顷，比2015版提高近507.55万元/公顷，平均提高幅度达43.06%；31个行业平均容积率从0.87提高到0.97，突出立体利用，工业行业用地平均容积率提高9.4%；引导平面利用，建筑系数指标中除行业代码为25、26、31、32的4个行业控制指标与2015年版保持一致（≥35%）外，其他行业均提高5%，调整为≥40%。进一步提高产出强度和地均税收指标，以“亩均效益”倒逼落后企业转型升级，更好的促进土地资源节约集约利用。

（二）指标修订有弹性，适度放宽公益类设施指标。为适应当前公益类设施用地新需求，本次修订将综合医院的用地指标由85-100平方米/床调整为111-117平方米/床；将卫生系统用地的绿地率指标由≤30％调整为≥35％。教育系统用地的绿地率指标由≤30％调整为≤35％，容积率等指标也作了相应调整，由于教育不同于其他行业，属于公益性事业，利用效益无法体现，至少在前期无法体现，本次控制指标修订既促进土地节约集约利用，又保障学生学习和活动对各类用地的正常需求。

（三）强化土地配置引导，规范新能源产业发展。近年来，新能源越来越多地被人们开发和利用，我区已有建设加油加气充（换）电一体的综合能源站的案例。新能源汽车作为低碳新能源之一，各地新能源汽车数量不断增加，随着电动汽车充电站的用地需求逐渐增多，结合我区实际情况，本次修订的控制指标增加了加油、加气、充电等混合建站用地指标，采用在加油站的基础上设置调整系数，并明确联合充电站建站预留用地标准，通过科学合理配置土地资源，规范新能源产业发展，控制能耗和排放，有利于保护环境，促进双碳。

十一、注意事项

（一）工业企业内部一般不得安排非安全生产必需的绿地。工业项目绿化布置应符合《城市绿地规划标准》（GB/T51346-2019）的要求。

（二）工业项目建设用地控制指标中容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。。反映项目对土地的空间利用情况，是衡量土地利用强度的重要尺度之一。计算公式为容积率=总建筑面积÷项目总用地面积。当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

（三）物流项目用地应以仓储用地为主，配套的行政办公、展示展览、交易场所、值班室、宿舍、食堂等设施用地不得分割转让，且用地面积占项目总用地面积比例不超过10%，禁止在物流项目用地内建设成套住宅、专家楼、宾馆、培训中心、招待所等非生产性设施。